Last Updated on 12-29-2023
租屋過程中，簽約是其中一個關鍵環節。無論是首次租房的年輕人，還是經驗豐富的租客，了解簽約的每一個細節都至關重要。這不僅可以幫助你避免未來可能出現的租屋糾紛，更能保障你的權益。以下是你在租屋簽約前必須注意的幾個重要細節。
在租屋之前，有許多需要注意的事情，你可以參考我們的《租屋族必看：在外租房子必須要注意的十個要點》，可以事先預防租屋後遇到更多租屋糾紛。
租屋簽約前必須要注意的細節
「定金」、「押金」與「租金」的差別
在租屋過程中，了解定金、押金和租金之間的區別是非常重要的。這些概念對於保障雙方的權益有著重要的作用。
- 定金：定金是租賃雙方於看房時達成初步同意後所支付的金額。支付定金的目的是為了讓房東保留租客簽約的優先權。根據我國民法第248條的規定，定金的支付通常意味著租賃契約已經形成。如果在支付定金後，有任何一方反悔不想進行租賃，則無法收回定金。值得注意的是，「定金」與「訂金」在法律上的含義是相同的，而「訂金」更多的是俗稱。
- 押金：押金，在法律上稱為「押租金」，其主要目的是保障房東的權益。這項金額用於擔保房客若未能按時支付租金、水電費用，或在租賃期間造成房屋損害時的賠償。押金的使用範圍僅限於財產損失，且不得超過受損財產的價值。租約結束時，如果房客履行了所有義務，押金應當被退還。在台灣不得超過 2 個月房租的總額!
- 租金：租金是租客在承租房屋期間，必須定期支付給房東的費用。支付的方式和頻率可以根據雙方的約定來設定，直到租期結束。租金的支付是租賃關係持續存在的基本條件。
了解這三者之間的差異對於保護你的資金安全至關重要。
租賃關係的生效時機
租賃關係的生效時機取決於房東和房客之間對租賃期間的約定。在多數情況下，租賃關係從雙方簽署租賃合約的那一刻開始生效，但實際起算時間應根據合約中的約定而定。因此，在簽約時，雙方都應仔細審查合約中關於租期起算點的條款，以確保共同的理解和遵守。
租屋簽約的3大流程
第一步、確認出租人的身分
在簽約租屋時，確認對方是否有權出租物件是非常重要的。以下是不同出租方身份所需的證明文件：
1、出租人為屋主本人
需查看身分證件和建物所有權狀。如果屋主不願提供這些文件，可以要求他們提供房屋稅單或有屋主名字的水電費帳單。租客也可以自行向地政事務所申請「建物登記第二類謄本」來確認屋主身分。
2、出租人為代理人
應查看屋主和代理人的身分證件、建物所有權狀和授權書，以證明代理人有代理屋主簽約的權利。
3、出租人為二房東轉租
對於二房東轉租的情況，要特別小心。應要求查看二房東與原房東間的租賃合約，以確認轉租的合法性。需查看二房東的身分證件、二房東和屋主之間的租約、轉租授權書，以確認屋主授權他們轉租。
4、出租人為包租代管業者
應查看租賃住宅服務管理人員證照、公司的租賃住宅服務業登記證、轉租授權書，以確認屋主授權該業者轉租。
為了確認對方是否為合法立案業者，可以透過內政部地政司全球資訊網進行查詢。這個網站提供了租賃住宅服務業的相關資訊，包括業者的許可、登記以及其他線上服務。
第二步、租屋合約確認
在和房東簽約前，確認租約內容的正確性是非常重要的。根據內政部發布的新版《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》和《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》，以下是一些關鍵點，你應該在簽約前留意：
- 租賃地址和範圍：確保地址描述準確無誤。
- 租約生效期限和搬入時間：租約通常至少須為三十日以上。
- 租金、繳納期限、押金及額外費用：押金不得超過兩個月租金。額外費用可能包括水電費、管理費、車位費等。
- 修繕責任：通常房屋結構問題由房東處理，消耗品則由租客負責。若有額外約定，應以規定為主。
- 附屬傢俱設備狀況：建議拍照存證。
- 承租時的額外限制：比如是否可開伙、養寵物、留宿他人等。
- 提前解約賠償：通常至少需提前一個月通知，未提前通知可能需賠償最高一個月租金的違約金。
- 其他事項：如遷戶籍、申請補貼、租約是否公證等。
此外，某些條款是不得加註於租約內的，比如禁止報稅、禁止遷戶籍等。即使寫了，這些條款也是無效的。若房東使用自己的租約，建議與內政部提供的租約範本進行比對，以更好地保障自己的承租權益。
如果雙方對租約內容有所更改，必須加蓋印章或共同簽名，以防止未來發生糾紛。
為了全面保護租賃雙方的權益，內政部修訂了一些關於租賃契約的規定。例如，電費的計收方式、租賃雙方修繕責任等都有明確的規範。新版租約中，租金調漲、修繕責任、遺留物處理等常見糾紛問題也被納入規範，以平衡租賃雙方的權利義務。對於房東來說，重點包括租賃期間不得無故要求調漲租金，以及簽約時應提供有權出租住宅的證明文件等。對於房客，修正內容包括不得擅自改變住宅用途、簽約時應出示身分證明文件等。
簽訂租賃契約時，切記不可輕率。一定要詳細閱讀契約
第三步、完成租屋簽約
最後的步驟是雙方簽署合約並各自保留一份副本。確保合約的每一頁都有你和出租人的簽名或蓋章，這是確認合約效力的關鍵步驟。此外，拍照存證或者以其他方式記錄交屋的狀態，可以在日後解決可能出現的爭議時提供幫助。
