Last Updated on 12-29-2023

租屋過程中,簽約是其中一個關鍵環節。無論是首次租房的年輕人,還是經驗豐富的租客,了解簽約的每一個細節都至關重要。這不僅可以幫助你避免未來可能出現的租屋糾紛,更能保障你的權益。以下是你在租屋簽約前必須注意的幾個重要細節。

在租屋之前,有許多需要注意的事情,你可以參考我們的《租屋族必看:在外租房子必須要注意的十個要點》,可以事先預防租屋後遇到更多租屋糾紛。

租屋簽約前必須要注意的細節

定金」、「押金」與「租金」的差別

在租屋過程中,了解定金、押金和租金之間的區別是非常重要的。這些概念對於保障雙方的權益有著重要的作用。

  • 定金:定金是租賃雙方於看房時達成初步同意後所支付的金額。支付定金的目的是為了讓房東保留租客簽約的優先權。根據我國民法第248條的規定,定金的支付通常意味著租賃契約已經形成。如果在支付定金後,有任何一方反悔不想進行租賃,則無法收回定金。值得注意的是,「定金」與「訂金」在法律上的含義是相同的,而「訂金」更多的是俗稱。
  • 押金:押金,在法律上稱為「押租金」,其主要目的是保障房東的權益。這項金額用於擔保房客若未能按時支付租金、水電費用,或在租賃期間造成房屋損害時的賠償。押金的使用範圍僅限於財產損失,且不得超過受損財產的價值。租約結束時,如果房客履行了所有義務,押金應當被退還。在台灣不得超過 2 個月房租的總額!
  • 租金:租金是租客在承租房屋期間,必須定期支付給房東的費用。支付的方式和頻率可以根據雙方的約定來設定,直到租期結束。租金的支付是租賃關係持續存在的基本條件。

了解這三者之間的差異對於保護你的資金安全至關重要。

租賃關係的生效時機

租賃關係的生效時機取決於房東和房客之間對租賃期間的約定。在多數情況下,租賃關係從雙方簽署租賃合約的那一刻開始生效,但實際起算時間應根據合約中的約定而定。因此,在簽約時,雙方都應仔細審查合約中關於租期起算點的條款,以確保共同的理解和遵守。

租屋簽約的3大流程

第一步、確認出租人的身分

在簽約租屋時,確認對方是否有權出租物件是非常重要的。以下是不同出租方身份所需的證明文件:

1、出租人為屋主本人

需查看身分證件建物所有權狀。如果屋主不願提供這些文件,可以要求他們提供房屋稅單或有屋主名字的水電費帳單。租客也可以自行向地政事務所申請「建物登記第二類謄本」來確認屋主身分。

2、出租人為代理人

應查看屋主和代理人的身分證件建物所有權狀授權書,以證明代理人有代理屋主簽約的權利。

3、出租人為二房東轉租

對於二房東轉租的情況,要特別小心。應要求查看二房東與原房東間的租賃合約,以確認轉租的合法性。需查看二房東的身分證件二房東和屋主之間的租約轉租授權書,以確認屋主授權他們轉租。

4、出租人為包租代管業者

應查看租賃住宅服務管理人員證照公司的租賃住宅服務業登記證轉租授權書,以確認屋主授權該業者轉租。

為了確認對方是否為合法立案業者,可以透過內政部地政司全球資訊網進行查詢。這個網站提供了租賃住宅服務業的相關資訊,包括業者的許可、登記以及其他線上服務。

第二步、租屋合約確認

在和房東簽約前,確認租約內容的正確性是非常重要的。根據內政部發布的新版《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》和《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》,以下是一些關鍵點,你應該在簽約前留意:

  1. 租賃地址和範圍:確保地址描述準確無誤。
  2. 租約生效期限和搬入時間:租約通常至少須為三十日以上。
  3. 租金、繳納期限、押金及額外費用:押金不得超過兩個月租金。額外費用可能包括水電費、管理費、車位費等。
  4. 修繕責任:通常房屋結構問題由房東處理,消耗品則由租客負責。若有額外約定,應以規定為主。
  5. 附屬傢俱設備狀況:建議拍照存證。
  6. 承租時的額外限制:比如是否可開伙、養寵物、留宿他人等。
  7. 提前解約賠償:通常至少需提前一個月通知,未提前通知可能需賠償最高一個月租金的違約金。
  8. 其他事項:如遷戶籍、申請補貼、租約是否公證等。

此外,某些條款是不得加註於租約內的,比如禁止報稅、禁止遷戶籍等。即使寫了,這些條款也是無效的。若房東使用自己的租約,建議與內政部提供的租約範本進行比對,以更好地保障自己的承租權益。

如果雙方對租約內容有所更改,必須加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛。

為了全面保護租賃雙方的權益,內政部修訂了一些關於租賃契約的規定。例如,電費的計收方式、租賃雙方修繕責任等都有明確的規範。新版租約中,租金調漲、修繕責任、遺留物處理等常見糾紛問題也被納入規範,以平衡租賃雙方的權利義務。對於房東來說,重點包括租賃期間不得無故要求調漲租金,以及簽約時應提供有權出租住宅的證明文件等。對於房客,修正內容包括不得擅自改變住宅用途、簽約時應出示身分證明文件等。

簽訂租賃契約時,切記不可輕率。一定要詳細閱讀契約

第三步、完成租屋簽約

最後的步驟是雙方簽署合約並各自保留一份副本。確保合約的每一頁都有你和出租人的簽名或蓋章,這是確認合約效力的關鍵步驟。此外,拍照存證或者以其他方式記錄交屋的狀態,可以在日後解決可能出現的爭議時提供幫助。

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